Proposta de Concessão do Mercado do Bom Sucesso: Fundamentação da posição da CDU

 

  1. O projecto apresentado para o Mercado do Bom Sucesso traduz-se na destruição de um mercado de frescos tradicionais, transformando o edifício (apenas porque está em vias de classificação) num edifício de serviços (escritório e hotel), com uma galeria comercial (um pequeno centro comercial) adstrita.

  2. Este modelo, na nossa opinião, revela falta de Visão, na medida em que, acreditamos, a tendência será, no futuro, para um regresso aos mercados tradicionais de frescos e o Porto poderia ter como mais um dos seus elementos distintivos a existência de dois mercados de frescos instalados em dois edifícios arquitectónica e patrimonialmente emblemáticos.

  3. Quando foi lançado o concurso, a maioria PSD/CDS dizia que o caderno de encargos iria “premiar” as propostas que valorizassem a manutenção dos actuais comerciantes (era mesmo dito, no artigo 20º do caderno de encargos que “poderão continuar a exercer a sua actividade no mercado todos os actuais comerciantes que manifestem essa intenção junto da entidade adjudicante” ou, então, que os indemnizassem de uma forma justa. No entanto, a realidade é muito diferente:

  • Para os actuais 134 comerciantes do interior, apenas estão previstos 44 espaços aos quais são, apenas, dedicados 308m2 quando, actualmente, têm 1646 m2;

  • Os actuais 16 comerciantes do exterior verão as rendas mensais totais a passar de 5.332€ para 13.660€, ou seja, um aumento de 156% global, com aumentos que atingem 1218% (de 60,69€ para 800€)! – numa situação em que os comerciantes exteriores têm que fazer as obras no interior das suas lojas, apenas assistindo à alteração das montras, portas e coberturas (e uniformização das placas publicitárias e dos aparelhos de ar condicionado) – o que demonstra que os comerciantes vão pagar rendas mais elevadas para promover o lucro do investidor, na medida em que as contrapartidas são extremamente pequenas!

  • Não se sabe quais vão ser as rendas a pagar no interior nem quais serão as taxas de “condomínio” (€//m2/mês) – o que, aliado à completa alteração do conceito do mercado, dificulta, em muito, a manutenção dos actuais vendedores no mesmo (a este problema soma-se outro, que passa pela permanência, durante 180 dias, do mercado num espaço exterior do tipo de levante, não estando, ainda definido o local onde se vai situar – com a consequente perda de clientela que este facto vai provocar pelas incomodidades causadas);

  • O processo negocial para a saída dos comerciantes vai ser casuístico, ou seja, tal como está dito no relatório: “a fixação do valor indemnizatório será feito após negociação caso a caso, dependendo da futura situação contratual, da actividade exercida, tempo de exercício e influência sobre o conjunto dos comerciantes“!

  1. Ou seja, no “novo” Mercado do Bom Sucesso não caberão os actuais vendedores e, dos comerciantes exteriores, a maior parte será obrigada a sair por não ter condições económicas para suportar as novas rendas (refira-se que todos estes contratos são renovados anualmente, o que dá um enorme poder negocial ao promotor que, sob a ameaça de não renovação do contrato, terá “a faca e o queijo na mão”). E os valores das indemnizações são desconhecidos, ficando cada um dos vendedores entregue à sua sorte, sem o apoio do Município e dependendo da sua capacidade de negociação com um grande empreendedor imobiliário (que, naturalmente, se fará acompanhar por todos os meios jurídicos para tentar fazer valer a sua posição).

  2. Por outro lado, com esta proposta, a zona do Bom Sucesso vai transformar-se na maior concentração de centros comerciais do Porto, com 3 centros num raio de 150 metros (ou 4 num raio de 500m) e sabendo-se das dificuldades por que estão a passar cada um deles. E não deixa de ser sintomático que tal aconteça pelas mãos do Presidente da Câmara que, no mandato anterior, de braço dado com a então presidente da Associação de Comerciantes do Porto, dizia que, lamentavelmente, nada podia fazer para impedir a criação do centro comercial das Antas e impunha aos seus promotores o pagamento de indemnizações ao comércio tradicional para o ressarcir dos prejuízos que tal lhes iria causar.

  3. Mas, para além desta questão de fundo, importa analisar o modelo financeiro subjacente a este processo. E aí, infelizmente, constata-se, mais uma vez, que a maioria PSD/CDS, para viabilizar um negócio, deixa de defender os interesses do Município, facilitando “a vida” aos promotores imobiliários.

  4. De facto, os valores a pagar pelo promotor traduzem-se numa renda anual fixa de 45.000€ (actualizados de acordo com a inflação), aos quais acresce uma renda variável de 1% dos proveitos operacionais (que, em velocidade de cruzeiro do mercado, atingirá os 12 mil euros anuais) – ou seja, 57.000€/ano. Actualmente, os vendedores do mercado pagam de taxas, 213.401€, dos quais 149.414€ dos vendedores do interior e 63.987€ dos vendedores das lojas exteriores. Tendo em conta que, segundo afirmações do Vereador das Actividades Económicas, as despesas de funcionamento actuais do mercado são de 132.000€/ano, isso significa que, actualmente, o Bom Sucesso “rende” ao Município cerca de 91.000€/ano, ou seja, mais 34.000€ do que aquilo que vai passar a receber.

  5. Mas esta situação é ainda mais grave quando se sabe que o promotor, durante 38 anos, não vai pagar a componente fixa (45.000€/ano), na medida em que a vai deduzir ao valor a pagar pelas indemnizações aos comerciantes (se as mesmas perfizerem 1 milhão de euros).

  6. Esta situação, para além de significar que a Câmara apenas receberá, a partir do ano 3 após a assinatura do contrato, cerca de 7.000€/ano de componente variável (valor que vai subindo até estabilizar nos 12.000€/ano a valores actuais), pré configura uma situação de adiantamento a receber pela Câmara. Ou, por outras palavras, um empréstimo à Câmara por parte do promotor, com uma taxa de juro de 5% ao ano, valor extremamente elevado e bem acima das últimas taxas de juro praticadas em empréstimos bancários negociados pelo Município!

  7. Em resumo, com a aprovação desta proposta, a Cidade do Porto:

    • Vê destruído um mercado tradicional de frescos e assiste à sua transformação num edifício de serviços apoiado por uma galeria comercial;

    • Os seus actuais comerciantes não vêem assegurado o seu futuro no mercado (antes pelo contrário) e não ficam protegidos ao nível da negociação de indemnizações; e

    • A rentabilidade do negócio para o Município é má, favorecendo, claramente, o promotor privado (como tem sido prática de Rui Rio nos vários negócios de privatização/concessão de serviços e equipamentos.

  8. Estas são as razões pelas quais a CDU votou contra esta proposta, mantendo a tese de que seria possível reabilitar o Mercado do Bom Sucesso, mantendo-o como mercado tradicional de frescos e complementando-o com outras valências complementares, designadamente praças de restauração, espaços culturais e lojas de produtos alternativos.

    Porto, 7 de Julho de 2009

    A CDU – Coligação Democrática Unitária da Cidade do Porto

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